농촌에서 할 수 있는 농촌관광시설

농촌지역에서 할 수 있는 농촌관광시설의 종류는 매우 많지만 귀놓하거나 귀촌한 사람들이 주로 하는 일은 민박이나 전원식당(카페), 캠핑장 등이다. 귀촌자들이 할 수 있는 농촌관광시설의 종류에 따른 개발의 인허가 및 규제사항, 개발 방법 등에 대해 알아보았다.

1. 개발에 따른 유의 사항
1) 자연친화적인 개발을 할 것

- 자연환경과 지형에 순응하여 개발(절토, 성토, 축대 등 최소화)
- 계곡이 형성된 곳에 건물을 배치하지 말 것(평창 폭우 사례)
- 습지에 건축물을 배치하지 말 것(건강과 관련)
- 하천가의 경우 홍수 시 대책이 있을 것(자라섬 캠핑장 침수)
- 바닷가 해일, 태풍 고려한 배치계획
- 자연을 성형 수술하지 말고 메이크업(화장) 할 것
- 넓은 마당을 만들기보다 아름다운 자연을 가꾸는 게 자산가치 증가에 도움
2) 자연환경 +건축외관 + 실내인테리어 + 주변조경이 조화를 이룰 것

- 자연을 다룰 줄 아는 전문가에게 조언이나 단지 설계를 의뢰
- 상호 부조화 시 사업에 성공할 확률은 극히 낮아짐
- 국내 및 해외 성공사례를 면밀히 분석, 관찰해보면 공통적으로 4가지 요소가 잘 조화를 이루고 있으며 여기에 운영자 마인드까지 갖추면 금상첨화임
3) 자금규모, 운영 능력에 맞게 개발 할 것

- 무리한 투자나 욕심은 금물이며 능력 이상의 개발시도로 망하는 경우 대다수
- 은행 융자는 토지가치의 30% 이내에서 만 활용(과다 융자 시 경매로 넘어갈 확률이 매우 높음)
4) 내가 선호하는 개발 보다는 고객이 선호하는 개발을 할 것

- 내가 황토집을 좋아한다고 해서 고객이 황토집을 좋아하는 것은 아니다.
- 고객 타킷이 정해졌다면 해당 고객층의 선호도를 철저히 분석하여 개발에 반영
- 연령대, 가족, 단체, 커플 등 대상 고객을 명확히 하여 특성에 맞게 개발
* 홍성 새울터 개발 사례(펜션+기업연수원+황토집+자연치유+힐링센터+텐트촌+카라반+?)
2. 관련법규에 대한 기본 이해
1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(용도지역 구분)

[자연환경보전지역]
- 대부분 공원지역으로 개발 및 건축행위 불가
- 현지 무주택 농어민에 의한 농어가 주택만 제한적으로 가능함
- 그린벨트와 유사하여 영업행위 허가가 불가

[농림지역(농업진흥지역, 보전산지)]
- 현지 거주 무주택 농어민에 한하여 농가주택, 축사, 창고만 신축 가능
- 땅값이 아주 싸지만 펜션이나 까페 등 대부분 개발 불가로 가급적 피할 것
[관리지역(계획관리, 생산관리, 보전관리 지역으로 세분화 됨)]
- 대부분의 관리지역에서 민박형 펜션은 가능
- 숙박시설이나 음식점 등은 계획관리지역에서만 가능함
- 캠핑장의 경우는 모든 관리지역에서 가능함

[도시지역(상업, 공업, 주거, 준주거, 녹지지역 등)]
- 도시지역은 농촌관광 개발 대상지에서 제외되나 자연녹지 지역의 경우 펜션이나 음식점 등으로 개발하는 경우가 많이 있음
2. 산지 관리법(임야의 경우에 적용)

[보전산지]
- 농림지역 중 지목이 임야로 되어 있는 경우를 말함
- 대부분 경사도가 25 이상인 경우여서 사실상 개발행위 불가
- 현지 농어민만 농어가 주택 1채를 신축할 수 있음

[준보전산지]
- 관리지역 중 지목이 임야로 되어 있는 경우를 말함
- 관리지역 세분화 적용됨(계획, 생산, 보전관리)
- 상기 관리지역 내용에 준함

[산지전용허가]
- 경사도 25도 미만만 전용허가 가능
- 수목 밀집도가 높은 지역은 산지 전용 불가
- 자연지형을 잘 살려서 허가 신청해야 함
- 산지 전용부담금(대체 조림비) 평당 7천원 정도 납부
3) 농지의 보전 및 이용에 관한 법률(농지의 경우에 적용)

[농업진흥구역(절대농지)]
- 농림지역 중 지목이 농지(전, 답, 과수원 등)인 경우에 해당함
- 농업에만 주로 이용할 수 있는 토지로 경지정리된 논 등이 주 대상임
- 현지 농어민만이 주택 1채를 지을 수 있음
- 관광농원 허가는 가능하나 건축행위는 농어가 주택만 가능

[농업보호구역]
- 저수지 주변 등 농업을 보호할 목적으로 설정된 경우
- 주택이나 민박형 펜션을 신축할 수 있으나 숙박시설이나 음식점 등은 대개 불가
[준농림지]
- 관리지역 중 지목이 농지로 되어 있는 경우
- 계획관리, 생산관리, 보전관리 지역에 따라 개발허용행위가 달라짐

[농지전용허가]
- 주택이나 근생 등은 1인당 1천㎡(약 300평) 미만까지 농지 전용허가 가능(진입도로 면적 포함)
- 농지 전용 부담금은 전용면적에 대한 공시지가의 30%임
- 관광농원 등은 상기 면적 적용을 받지 않으며 농지전용부담금 면제됨
[기타 해당 법률]
- 초지의 경우 초지법 적용
- 수목원의 경우 수목원 조성 및 진흥에 관한 법률(전문관리인, 1천종 이상, 2ha 이상, 100㎡ 이상 전시온실, 관리사 묘포장 등 시설)
- 관광시설(관광펜션, 자동차 야영장업 등)의 경우 관광진흥법
- 그린벨트의 경우 개발제한 구역법
- 체육시설의 경우 체육시설의 설치 및 이용에 관한 법률
- 민박, 숙박업 운영관련은 공중위생법
- 관광농원, 농어촌 휴양지 조성 등은 농어 정비법
- 하천법, 도로법, 주차장법 등 적용
3. 농촌 휴양관광 시설의 종류와 개발 방법
1) 관광농원
관광농원은 도시민, 일반인에게 영농체험을 겸한 관광 휴양에 적합한 시설이다.

[시설기준]
- 부지면적 10만㎡ 미만
- 필수시설 : 전체면적의 20% 이상을 영농체험시설로 할 것(최소 2천㎡ 이상)
- 자율시설 : 지역특산물 판매시설, 운동시설, 휴양시설, 관리소, 숙 박시설, 음식점, 야영장, 연수시설 등 배치(유흥, 위락시설은 제외)

[허가 대상]
- 농어업인 또는 농 어업회사 법인, 영농조합 법인

[인허가 절차]
- 사업계획서, 시설물 배치계획 도면, 자금계획 등 첨부하여 시장, 군수에게 사업승인 신청
- 사업 승인 소요 기간 3~6개월 소요

[개발 유형]
- 자연학습형, 주말농원형, 심신수련형, 효도 농원형 등 다양한 형태 가능
[관광농원 시설 및 운영자금 지원]
- 연리 3%, 5년 거치 10년 상환, 매년 1~2월에 신청, 농협 농업 종합자금취급사무소에 신청
2) 민박형 펜션

농어촌 지역에 직접 거주하면서 민박시설을 운영하는 경우
[시설기준]
- 연면적 230㎡ 이하(약 70평)
- 연면적은 주인 거주공간, 창고 등 부대시설 면적 모두 포함 됨
- 면적 초과시 숙박업 허가를 받아야 하며 계획관리 지역이어야만 가능함
* 제부도 민박집 대다수가 면적초과로 영업정지 및 벌금 부과(2년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금형)

[인허가 사항]
- 농지(산지) 전용허가
- 다가구 주택(단독주택에 해당)으로 건축허가 또는 신고
- 연면적 200㎡ 이상은 건축허가, 200㎡ 미만은 건축신고 대상
3) 숙박형 펜션
숙박형 펜션은 건축법상 숙박시설로 허가를 받아 펜션업을 하는 경우

[시설기준]
- 건축법상 숙박시설 기준을 충족
- 외부 피난 계단, 소방시설 필수

[인허가 사항]
- 농지(산지) 전용허가와 건축허가를 동시에 진행
- 계획관리 지역의 경우 연면적 660㎡(약 200평) 미만 까지 가능
- 주로 국도, 지방도에서 50m 이상, 하천에서 50m 이상 떨어질 것(각 지자체 조례에 따라 다름)
4) 관광 펜션

관광 펜션은 관광진흥법상 관광펜션 시설기준에 적합하게 신축해 등록한 경우로 외국인 관광객이 이용할 수 있는 시설을 갖춘 펜션을 말한다.
[시설기준]
- 자연 및 주변환경과 조화를 이루는 3층 이하, 객실수 30실 이하일 것
- 바비큐장, 캠피파이어장 등 주인의 환대가 가능한 1종 이상의 이용시설을 갖출 것
- 외국어로 된 간판, 안내문을 구비할 것
- 자연환경에 잘 어울리는 건축 형태로 되어 있을 것

[허가절차]
- 민박형과 숙박형 펜션의 허가 절차와 동일

[관광펜션 등록]
- 민박형과 숙박시설형 펜션 모두 관광펜션으로 등록 가능
- 공사 준공 및 외국어 간판, 안내문 비치 후 등록 신청
- 관광진흥기금 대출 가능(연리 3.5-4.25%, 4년 거치 5년 상환, 시설비의 80%)
* 민박형 펜션으로 관광진흥 기금대출 받는 방법
5) 전원카페

전원카페는 어촌 지역에 일반음식점 또는 휴게 음식점 영업을 하는 경우다.

[시설기준]
- 건축법상 근린생활 시설 기준에 맞게 시설

[인허가 사항]
- 농지(산지) 전용허가와 건축하가를 동시에 진행
- 계획관리 지역, 자연녹지 지역 등에서 주로 가능함
- 주로 국도, 지방도에서 50m 이상, 하천에서 50m 이상 떨어질 것을 지자체 조례로 지정(지자체 조례에 따라 제한 거리가 다름)
6) 오토캠핑장(자동차 야영장)

오토캠핑장은 자동차를 이용한 야영객들에게 적합한 시설을 갖추고 영업을 하는 경우

[시설기준]
- 관광진흥법 시행령 상의 자동차 야영장업 등록기준만 있음
- 진입로가 2차선 이상 일 것
- 자동차 1대당(사이트 당) 80㎡ 이상의 주차 및 휴식공간을 확보
- 주차 야영에 불편이 없도록 수용인원에 적합한 상하수도시설, 전기시설, 통신시설, 공동화장실, 공동 취사장 등 편의시설을 갖출 것

[인허가 사항]
- 대부분 농지(산지) 전용허가 만으로 가능
- 관리소와 공동화장실 등은 건축허가 또는 신고
- 청소년 수련시설 야영장으로 전용허가
- 관광농원 부대시설로 전용허가
- 체육시설, 주차장, 유원지 등으로 전용허가
- 현재 오토캠핑장만을 위한 인허가 기준은 없음

[캠핑 카라반 활용하기]
- 차량으로 분류되어 숙박업과는 무관함(동산 대여업에 해당)
- 숙박업은 객실 수 제한이 있으나 캠핑 카라반은 대수 제한이 없음

[자동차 야영장업 등록]
- 상기 시설기준에 맞게 공사완료 후 자동차 야영장업 등록 신청
- 관광진흥기금 대출대상(토목, 기반공사, 공동시설 등 사업비의 80%, 연리 3.5~4.25%, 4년 거치 5년 상환)
* 토지를 임대하여 캠핑장 사업을 하는 방법도 있음
7) 주말농장

도시민들의 영농체험을 위한 주말농장을 조성하여 5~10평씩 임대(연간 임대료로 5~20만원 정도)사업을 하는 경우와 도시민이 1천㎡ 이하의 농지를 취득해 주말농장으로 이용하는 경우도 있음

[시설기준]
- 임대사업의 경우 특별한 시설기준은 없으며 주차장과 공동화장실, 그늘막 설치 정도면 충분
- 농지를 5-10평 단위로 구획하여 도시민들에 임대함
- 밭갈이, 시비 등을 해주고 파종시기, 파종법 등 안내, 작물 관리도 해줌
[인허가 사항]
- 관리동 신축이나 공동화장실, 주차장 등에 대하여는 전용허가와 건축허가(신고)
8) 기타 테마 농원 사업

- 전통 장류 체험장, 동물 체험농장, 곤충 체험농장, 과수 체험 농장, 민물고기 체험 농장, 누에 체험 농장 등 다양한 테마농원 사업이 있을 수 있음
9) 카라반을 활용한 복합시설로 운영

- 펜션 + 카라반
- 전원카페 + 카라반
- 관광농원 + 카라반
- 주말농장 + 카라반
- 테마농원 + 카라반
4. 개발과정
1) 부지선정 및 인허가 검토

[용도지역(지구) 검토]
- 토지이용 계획 확인원 상단에 용도지역 및 지구 확인
- 자연환경 보전 지역과 농림지역은 사실 상 인허가가 어려움
- 관리지역(계획관리 지역이 가장 개발하기 좋음) 이상의 토지
- 자연녹지 지역도 개발 가능

[도로에 대한 확인]
- 인허가에 있어서 가장 중요함
- 국도, 지방도, 사도, 현황도로
- 지적도 상 도로와 실제도로가 일치되어 야 함
- 지적도상 도로가 있어도 실제도로가 유실되거나 폐도된 경우
- 사도의 경우 도로 주인의 사용동의서가 필요함
- 현황도로의 경우 마을 주민이 관습적으로 이용해 오고 있는 도로만 인정
- 맹지의 경우 인허가 불가

[특별제한사항 검토]
- 상수원 보호구역, 수변 구역, 개발제한구역, 문화재 보호구역, 군사시설 보호구역 등 다양한 제한 사항 등에 대하여는 관련법규 면밀히 검토하여야 함

[경사도 확인]
- 평균 경사도 25도 이상 토지는 개발 불가
- 현재 경사도 16~20도 이상 토지에 대한 인허가 규제 법 추진 중
2) 단지 배치 계획(마스터 플랜)

- 마스터 플랜은 땅의 미래가치에 대한 청사진으로 전문가에게 의뢰
- 자연 친화적인 단지 배치 계획 수립이 중요함
- 경사지 등은 유선형 도로를 이용하여 자연훼손이 거의 없게 하는 게 중요함
- 마스터 플랜을 수립해 놓고 단계별로 개발해 나가는 게 중요함
3) 건축 설계

- 단지 전체에 대한 건축 컨셉을 미리 정하여 하나의 풍으로 개발해 나가는 것이 중요함
- 가급적 컨셉 디자인 설계는 최고의 전문가에 맡기고 인허가를 위한 실시설계는 현지 지역내 설계사무소에 의뢰하는 것이 좋음
- 한 단지 내에 한옥과 벽돌집, 유럽식 등이 같이 들어가는 것은 최대한 피할 것
- 목조와 콘크리트는 공법이 달라 건축 설계도 달라질 수 있으므로 사전에 무슨 공법으로 할 것인지를 정하여 해당 설계 전문가에게 의뢰
- 청평 쁘띠프랑스, 파주 프로방스 등 참조
4) 인허가 진행

- 인허가는 직접 지자체를 상대하지 말고 인근 토목설계사무소나 건축설계 사무소에 의뢰하여 진행하는 게 유리함
- 지역 내 설계사무소의 경우 인허가 설계는 잘하나 창의적인 디자인이나 단지 전체 계획 등에서는 많이 뒤떨어 짐
5) 공사

- 고급 건축물일수록 경험이 풍부하고 고급 건축물을 많이 해본 건설사에 의뢰하는 게 중요함
- 견적이 싼 곳 보다는 시공실적이 풍부하고 5년 이상 업력을 갖춘 시공회사를 선정하는 게 중요함
6) 오픈 및 운영
- 홈페이지 구축에 의한 온라인 홍보
- 온라인 카페나 블로그 개설 및 운영
- 사진촬영 기술 습득- 매일 매일 실시간 현장 정보를 올릴 것
- 이용자에 의한 후기 평가가 향 후 매출에 가장 중요함