대체주택 취득일에 따라 달라지는 일시적 2주택 비과세 요건

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연재·칼럼

 대체주택 취득일에 따라 달라지는 일시적 2주택 비과세 요건

• 기자명 한국부동산뉴스

 

대체주택 취득일에 따라 달라지는 일시적 2주택 비과세 요건

양도당시 2주택에 해당되어도 1세대1주택 비과세 가능한 대표적인 사례가 일시적2주택 비과세입니다. 이때 가장 중요한 요건이 일시적으로 2주택을 보유하여야 하므로 2주택의 중복 보유기간입니다. 최근 몇 년간 세법개정이 이루어지면서 일시적 2주택 비과세의 중복보유기간이 원칙적으로 3년이었던 것이 조정대상지역에 해당하면 2년 또는 1년으로 단축되었습니다. 특히, 조정대상지역으로 편입되는 과정에서 중복 보유기간 판단이 상당히 복잡해 졌습니다. 이 달에는 일시적 2주택 비과세의 기본요건과 조정대상지역 여부에 따른 중복보유기간에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(2년 이상 보유한 주택에 한함)을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 본다. 이를 그림으로 살펴보면 아래와 같다.

일시적 2주택 비과세 요건 판단시 위와 같은 그림을 그려보면서 비과세 해당여부를 확인하고 위 그림에서 1년, 2년, 3년 요건이 총족되었는지 반드시 검토하여야 한다.

다만, 조정대상지역내에 주택(A주택)을 보유한자가 2018.9.13.이후 조정대상지역내에 추가로 주택(B주택)을 취득하는 경우 3년 이내가 아닌 2년 이내이고 2019.12.17.이후 취득 조정대상지역내 일시적 2주택자는 1년 이내로 단축이 되면서 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하여야 하는 요건이 추가되었다. 만약, 신규 주택(B주택)의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

 

즉, 조정대상지역내 일시적2주택자인 경우에는 아래와 같이 중복보유 허용기간이 단축된다.

㉠ 2018. 9.13.이후 취득 조정대상지역내 일시적 2주택자는 2년

㉡ 2019.12.17.이후 취득 조정대상지역내 일시적 2주택자는 1년이내 양도이면서 신규

주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 세대전원이 전입(단, 취득당시 기존임 차인이 있는 경우 최대 2년 이내)

 

그렇다면 법이 개정되기 전에 신규주택을 취득하거나 계약한 경우에는 어떻게 될까? 결론적으로 다음의 해당 경우에는 종전과 같이 3년[2년]이내에 양도하여도 비과세가 가능하다.

① 2018.9.13.[2019.12.16.] 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권,입주권) 를 취득한 경우

② 2018.9.13.[2019.12.16.] 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위 한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우

또한 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 종전대로 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세 받을 수 있다.

위 일시적 2주택 비과세 규정과는 별개로 2021년 이후 취득한 분양권의 경우 주택으로 보아 분양권으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례를 아래와 같이 별도로 적용하여야 한다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권(2021.1.1.이후 취득분)을 취득함으로써 일시적으로1주택과 분양권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건*을 갖춘 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용한다(ⓐ의 경우). 다만, 3년이 경과하더라도 일반주택을 양도할 때 다음 아래의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세적용이 가능하다(ⓑⓒ의 경우).

* 1주택을 소유한 1세대가 2년 보유한 주택(양도가액 9억원 이하)을 양도

가. 종전 주택이 1세대 1주택 비과세요건 갖출 것

나. 분양으로 취득한 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택 양도

다. 분양으로 취득한 주택의 완공 후 2년 이내 재건축주택 등으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

조합원 입주권 및 분양권 취득으로 인한 일시적 2주택 비과세 요건과 일반 일시적2주택 비과세 요건 중 가장 큰 차이점은 일반적인 일시적2주택의 경우 신규주택 취득일로부터 3년 이내(조정대상지역내 1년) 양도하여야 하지만 입주권 등으로 인한 일시적2주택의 경우에는 조정대상지역여부 불문하고 3년 이내이고 3년이 경과한 경우에는 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하면 일시적2주택 비과세 특례 적용이 가능하다는 것이다.

하지만, 종전주택이 없는 상태에서 분양권을 계약하고 종전주택을 취득한 후 분양권으로 인해 신규주택이 완공되어 일시적 2주택이 된 경우(분양권 2개였던 경우 포함) ‘종전주택 취득시점(분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점)’을 기준으로 일시적 2주택 양도 허용기간을 판정함에 주의를 하여야 한다.

즉, 종전주택이 없는 상태에서 분양권을 취득함으로써 일시적2주택이 된 경우 분양권 계약일이 아닌 종전주택 취득일을 기준으로 아래와 같이 중복보유기간을 판단하여야 한다.

① ‘18.9.13. 이전 → 3년

② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년

③ ‘19.12.17. 이후 → 1년