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정부의 잇단 부동산 대책에도 불구하고 집값이 매달 고공행진을 이어가고 있다. 매매계약을 체결하자마자 집값이 폭등하는 경우 매도인은 계약금 배액을 지급하고 해제하고 싶어진다. 이를 간파한 매수인이 중도금을 약속된 일정보다 미리 지급해버리면, 매도인의 배액상환 해제를 차단시킬수 있을까? 매도인의 해제하겠다는 의중을 간접적으로 밝힌 후 매수인이 중도금을 이체한다면?
집값 폭등의 조짐이 있은 후 매도인이 매수인에게 전화로 해제의 의사를 밝히는 경우, 매수인이 전화를 끊자마자 얼른 중도금을 이체해버린다면 계약이 해제될 수 있을까? 계약서 상 정해진 중도금의 지급기일 이전임에도 불구하고 그보다 먼저 중도금을 지급해버린다면?
해약금 해제에 대하여 민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있다. 즉, 일방이 ‘이행의 착수’를 하면 해제를 못하는 것으로 규정하고 있는데, ‘약정된 기일 이전에 중도금을 지급한 것’도 이러한 이행의 착수에 해당되는지가 문제된다.
대법원은 이행기 전의 이행의 착수는 원칙적으로 가능한 것으로 보고 있다. 그러므로 계약서 상 중도금 지급기일 이전에라도 매수인은 자신의 기한의 이익을 포기하고 미리 중도금을 지급할 수 있다.
그러나 대법원은 여기에 대하여 2가지 예외를 인정하고 있는데, 1) 당사자 사이에 ‘이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약’을 하였거나, 2) 매도인이 계약을 해제하겠다는 ‘의사표시’를 하고, 일정 기한까지 해약금의 ‘수령을 최고하며, 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지’를 한 경우에는 매수인의 중도금의 선지급이 있더라도 매도인은 계약금 배액상환을 하면서 계약해제를 할 수 있다고 보았다(92다31323 판결 참조).
이러한 대법원의 입장에 따르면, 매도인에게 기한의 이익을 인정하여 매수인의 이행기 전 이행의 착수(중도금 선지급)의 효력을 부정하기 위해서는 ‘이행기 전 이행의 착수 금지 특약’에 준하는 특별한 사정이 있어야 하고, ‘계약 해제 의사표시와 함께 기한을 정한 해약금 수령 최고 및 공탁에 대한 통지’까지 마친 경우라면 이러한 특별한 사정에 해당한다.
해약금 수령 최고 및 공탁 통지 없이 단순히 해제 의사표시만 하였던 경우라면? 그렇다면, 매도인이 전화통화로 계약해제의 의사만 밝힌 것이 위 2번째의 요건에 해당될까?
민법 제565조에 의하면 일방이 손해를 감수하고 하는 계약 파기가 가능하다. 그러나 계약을 한 이상 지켜져야 하는 것이 원칙이고, 그것을 임의로 파기한다는 것은 엄격한 사정 하에서나 인정되는 것이 계약법의 일반 법리이다. 민법 제565조의 적용 범위도 그 한도 내에서 인정되어야 한다. 앞서 본 대법원 판시 또한 이와 같은 맥락에서 엄격한 요건 하에 중도금이 선지급되었음에도 계약금 해제를 인정한 것이다.
중개사를 통해서 해제 의사표시를 하였다면? 또 자주 문제되는 것은 매도인이 매수인에게 직접 의사표시를 명확히 하지 않고, 중개사를 통해서 해제 의사표시를 전달했던 경우이다. 크게 1) 중개사에 대한 해제 의사표시가 유효한지, 2) 중개사의 해제 의사표시 전달이 곧 매도인의 의사표시로 되는지 각 문제된다.
해제의 의사표시는 당사자 사이에 그 방식에 관한 약정이 없는 한 자유로운 방식에 의하여 할 수 있으나, 이와 같은 해제의 의사표시는 계약 상대방에 대한 의사표시로 하여야 하는 것이다(민법 제543조 제1항). 따라서 중개사에 대한 해제 의사표시를 곧 매수인에 대한 해제 의사표시로 볼 수는 없다. 매수인이 우연히 중개사에 대한 해제 의사표시 사실을 알게 되었다 하더라도 마찬가지다.
또한 해제 의사표시를 중개사를 통해 전달하는 경우가 많다. 중개인의 해제 의사표시가 곧 매도인 본인의 해제 의사표시로 될 수는 없기 때문에, 원칙적으로 중개인은 매도인을 대리하여 그러한 의사 통지를 한다는 사실까지 고지하여야 한다(민법 제114조 제1항 참조). 이는 설령 중개인이 매도인의 매매계약 체결을 대리했다 하더라도 마찬가지다. 계약 ‘체결’ 대리권이 있다 하더라도 계약을 ‘해제’할 권한까지 가지고 있다고 볼 수는 없기 때문이다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다11276 판결 참조).
매도인의 일방적인 계약 파기에 대비하기 위한 매수인의 대처방법
앞서 보았듯이 타이밍이 중요한 부동산 시장에서 매도인의 계약 파기는 매수인에게 뼈아프다. 결국 계약 체결 단계부터 이러한 사태를 방지해야 한다.
먼저 계약금을 올려놓는 방법이 있다. 매도인으로서는 높은 계약금의 2배를 물어줘야 하기 때문에 해약금 해제를 쉽게 택하기 어렵다. 계약금 배액 해제를 위한 요건을 엄격히 하여 계약서에 명기하는 것도 방법이다. 또한 중도금 지급시기를 앞당겨두는 방법도 있다. 단순한 해제 의사표시만으로는 계약을 해제할 수 없도록 명확히 약정해두는 것이다. /글 법무법인 센트로 김향훈 대표 변호사
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